La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré de nouvelles obligations en cas de vente d'un lot de copropriété, y compris pour les saisies immobilières, les licitations ou ventes de biens de mineurs y compris les ventes sur liquidation judiciaire
Le code de la construction et de l'habitation est modifié comme suit :
TITRE II
INFORMATION DES ACQUÉREURS
Chapitre unique : Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété
Art. L. 721-1. -
Les annonces relatives à
la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au
statut de la copropriété mentionnent :
« 1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
« 2° Le nombre de lots ;
« Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires
fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code.
Art. L. 721-2.
En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou
de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une
fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation
et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de
vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du
dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les
documents suivants :
« 1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
« a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis ;
« b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
« c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;
« 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
« a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des
charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au
titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
« b) Les
sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des
copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par
l'acquéreur ;
« c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
« d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de
travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot
principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée
par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
« 3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
« 5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des
copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de
copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le
contenu de cette notice ;
« 6° Le cas échéant, le diagnostic
technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de
travaux prévu à l'article L. 731-2.
« A défaut d'annexion à la
promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de
vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le
règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de
division.
« En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges.
Art. L. 721-3.
Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de
l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à
l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce
même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de
ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les
modalités de notification de l'acte prévues audit article L. 271-1.
Mise à jour : La question se pose de savoir si ces textes sont bien applicables aux procédure des vente aux enchères publiques dans la mesure où :
- il n'y a pas de garantie des vices cachés dans les ventes faites par autorité de justice,
- dans une vente "forçée" aux enchères publiques (saisie immobilière, licitation, liquidation des biens..), le "vendeur" n'est pas le propriétaire du lot,
- dans les ventes forçées, il est fait référence au "cahier des conditions de la vente" et non pas au cahier des charges comme le prévoit l'article L 721-2 ci-dessus.
La locution "vente publique" et "cahier des charges" semble clairement indiquer que ce texte n'est pas applicable à la saisie immobilière (ordonnée par le JEX) ou à la licitation-partage (ordonnée par le TGI au fond) et ne concernerait que les ventes purement publiques mais pas pour celles faites par autorité de justice...
Celà reste à vérifier dans les décisions de justice à intervenir....
