La loi ALUR inapplicable aux ventes aux enchères...

Lors d'une vente immobilière, la loi dite CARREZ -qui impose au vendeur de fournir un certificat mentionnant la superficie du lot- ne s'applique pas aux ventes par autorité de justice ....

La Cour de Cassation l'a jugé en matière de saisie immobilière (Bulletin 2002 II N° 199 p. 159) et la Cour d'Appel d'Aix aussi dans deux espèces assez proches puisque dans l'une ( CA Aix 1° 5 Février 2004 ) et l'autre ( CA Aix 1° 20 Février 2014  )  il s'agissait d'une licitation.

La motivation de la Cour de Cassation :

Mais attendu qu’un jugement d’adjudication ne constituant pas un “contrat réalisant ou constatant une vente” les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application aux ventes sur poursuites de saisie immobilière ; que par ce motif de pur droit substitué aux motifs critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ;

La Cour d'appel d'Aix a adopté le 5 février 2004 une motivation similaire :

Attendu que la procédure d'adjudication diligentée à la suite de la licitation des biens
immobiliers litigieux à la barre du Tribunal de Grande Instance de Marseille ne constituant pas un "contrat réalisant ou constatant une vente", les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application au cas d'espèce, étant en outre relevé qu'aux termes des articles 1649 et 1684 du code civil, la garantie des vices cachés et la rescision pour lésion n'ont pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice ;

Dix ans après, le 20 Février 2014, cette même Cour d'Appel a jugé :

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Il précise en son alinéa sept que si la superficie du lot de copropriété est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

 L'article 4-3 du décret d'application du 17 mars 1967 dispose que le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de 1' acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 1 ü juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans 1' acte ou le certificat.

 Ces textes visent clairement le transfert de propriété par voie conventionnelle et non par voie d'autorité de justice.

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 Les dispositions de l'article 46 de la loi du lü juillet 1965 et de l'article 4-3 du décret du 17 mars 1967 ne concernent pas les ventes par autorité de justice, par jugement d'adjudication.

A la lumière de ce qui précède, se pose la question "nouvelle" de savoir si tous les documents exigés en cas de vente d'un lot de copropriété, qu'il s'agisse du dossier des diagnostics techniques ( L 271 CCH ) ou ceux prévus par la loi ALUR modifié ( L 721- CCH ) doivent être (ou non annexés au cahier des charges  en cas de vente sur saisie immobilière ou sur licitation.

Cette question qui semble nouvelle ne l'est pas en réalité dans la mesure où le Législateur a employé les mêmes formules que celle utilisée dans le cadre de la loi CARREZ.

Ainsi :

Article L271-4 CCH
I.-
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Article L. 721-2 CCH

En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :

On remarque aisément que les formulations sont identiques dans ces trois dispositions légales échelonnées au fil du temps.


Dans le même temps, la nature juridique d'une vente par autorité de justice est restée la même et l'article 1649 c.civ est toujours en vigueur....


On ne fera pas ici la confusion entre la vente aux enchères publiques et la 'vente publique' dont il est question dans les deux derniers textes : il s'agit de viser les ventes de droit public (par opposition aux ventes de droit privé), celles réalisées par des administrations publiques.

Dans ces conditions, les formulations étant les mêmes dans les trois lois précitées, le même raisonnement adopté par la Cour de Cassation et la Cour d'Appel d'Aix doit trouver application lorsqu'il s'agit de savoir si, en matière de vente aux enchères à la barre du Tribunal, le cahier des conditions de la vente doit contenir impérativement ou non en annexes :

• le dossier des diagnostics techniques,
• le dossier complet "Loi ALUR" 

Il est donc loisible au créancier poursuivant de compléter l'information du futur adjudicataire  en joignant les diagnostics techniques et/ou certains documents informatifs issus des dispositions de la Loi ALUR mais en aucun cas il ne s'agit d'une obligation soumise à sanctions.

D'ailleurs, en matière de vente par autorité de justice, il y a trois impératifs qui s'y opposent....

Le premier est qu'il n'existe pas de garantie pour vice caché en cette occurence : c'est bien normal !La remise en cause d'une vente aux enchères doit être difficile à réaliser sous peine de blocage du système des ventes aux enchères...

Le second est que la vente s'opérant contre le gré du propriétaire, il ne faut pas espérer de sa part une coopération pour permettre de fournir tous les éléments d'information qui sont plus simple à fournir avec la coopération d'une vendeur conventionnel consentant...

Le troisième est que l'article R 322-2 c.proc.civ.exec  prévoit précisément ce que doit contenir impérativement le procès verbal descriptif dressé par l'huissier (description des lieux, composition, superficie, conditions d'occupation), le reste des renseignements ne sont que facultatifs (tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis, notamment, par l'occupant).

ALUR : le nouveau dossier des diagnostics techniques

Article L271-4   
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 76

I.-

En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;

3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;

4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;

7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

II.-

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

DISTRIBUTION DU PRIX : les mémoires en intervention de l'Ordre de Marseile et du CNB

  
   

La Cour de Cassation a été saisie d'une demande d'avis présentée par le Juge de l'Exécution du Trbunal de grande instance de Marseille pour savoir si l'Avocat poursuivant la distribution du prix  pouvait percevoir des honoraires, supportés par l'ensemble des parties à la distribution (créanciers et débiteur ), et dans l'affirmative, si le Juge de l'Exécution pouvait en arbitrer le montant.

Je résume à peine...

La décision sollicitant l'avis est ici et les observations faites au Juge de première instance  y sont aussi .

La Cour de Cassation est désormais saisie et il appartient aux parties de faire valoir leurs observations devant la Haute Cour, par le ministère d'un Avocat aux Conseils puisque la procédure de saisie immobilière et de distribution du prix se déroule devant le JEX mais "avec représentation d'Avocat obligatoire".

Cette procédure de demande d'avis n'est pas exclusive d'une intervention d'organes professionels qui se sentent concernés par la solution du litige.

C'est d'abord le cas de l'Ordre des Avocats du Barreau de Marseille qui s'est saisi du problème : son mémoire d'intervention est ici. (Marseille)

Puis, le Conseil National des Barreaux a déposé un mémoire d'intervention qui est ici. (CNB)

Le sujet est d'importance puisque :

• il s'agit de savoir si un Juge peut refuser d'homologuer l'accord des parties alors que le texte lui demande de vérifier la régularité du projet de distribution,
• il s'agit de savoir si l'Avocat, qui réalise un travail d'intérêt commun puisqu'il réalise désormais le travail auparavant de la compétence du Juge aux Ordres (et de son Greffier), doit facturer son client seulement ou s'il est en droit de répartir la charge de ses honoraires sur l'ensemble des parties qui profitent de son travail,
• il s'agit de savoir si le montant des honoraires réclamés et accepté par toutes les parties peut être contesté par le Juge de l'Exécution qui se saisit d'office,
• il s'agit enfin de savoir si le Juge de l'Exécution pourrait arbitrer -c'est à dire disons le clairement "réduire" ! - le montant  desdits honoraires alors que l'arbitrage des honoraires des Avocats est du seul ressort du Bâtonnier conformément aux dispositions du décret 91-1197 du 27 Novembre 1991 et notamment les articles 174 et suivants.

L'audience des plaidoiries est fixée au 18 Octobre 2010 devant la Cour de Cassation et nous saurons alors comment il faut comprendre les dispositions nouvelles du décret du 27 juillet 2006 relatives à la réforme des saisies immobilières.

Les questions qui se posent, au délà des deux questions posées, sont de véritables questions de principe au moment où l'Etat se désengage et où il déjudiciarise au bénéfice (ou au détriment !) des Avocats.

A suivre sous peu, donc.

DISTRIBUTION : Ordonnance du 19 juillet 2010 sollicitant un avis auprès de la Cour de Cassation

 

Comme annoncé, après avoir formulé des observations ici, le Juge de l'Exécution vient de rendre sa décision sollicitant l'avis de la Cour de Cassation.

La décision peut être consultée ici.

La premiere question -qui n'est pas ici posée par le Juge, ce que nous sommes nombreux à regretter- est d'abord de savoir si l'homologation du projet de distribution, non contesté par les parties, peut faire l'objet d'un refus d'homologation de la part du Juge.

L'article 117 al 2 du décret du 27 juillet 2006 s'exprime ainsi :

Le juge de l'exécution confère force exécutoire au projet de distribution, après avoir vérifié que tous les créanciers parties à la procédure et le débiteur ont été en mesure de faire valoir leurs contestations ou réclamations dans le délai prévu à l'article 116.


Ce texte semble donc indiquer que le Juge ne serait concerné que par la régularité des notifications, pas du contenu du projet, et ne pourrait donc pas refuser d'homologuer ce qui est convenu entre les parties et qui a fait l'objet d'une notification régulière.

Le Juge de l'Exécution de Marseille est d'un avis différent, ce qui explique pourquoi il n'a pas posé la question.
Dans sa décision, le Juge de l'Exécution pose une question principale et une question subsidiaire :

1.- d'abord, l'Avocat rédacteur du projet de distribution du prix d'adjudication qui facture des honoraires à l'ensemble des parties pour lesquelles il a réfléchi, rédigé et accompli divers actes de procédure, est-il un créancier privilégié au sens de l'article 110 du décrét ( frais de distribution) ou bien de l'article 2375 c.civ visé par l'article 2214 c.civ ( frais de justice en général ) ?

La question est ainsi posée :

Dans une procédure amiable de distribution du prix d'un immeuble ayant fait l'objet d'une saisie immobilière, les honoraires de I'avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, distincts des émoluments, peuvent-ils être considérés comme étant une créance pouvant être prélevée sur le prix de vente conformément à I'article 2214 du code civil (et par renvoi, conformément à l'article 2375 du code civil ainsi qu'en application de I'article 110 du décret n'2006-935 du 27 juillet

2006) ?

2.- Ensuite, si la réponse de la Cour de Cassation est affirmative, le Juge de l'Exécution pose la question subsidiaire de savoir comment il pourra apprécier si leur montant est ou non justifié, étant précisé que, par principe, les honoraires d'un Avocat sont libres.

Il faut rappeler que la rédaction d'un projet de distribution du prix d'une adjudication sera différente d'un dossier à l'autre, souvent en fonction du nombre des créanciers répondant aux conditions de l'article 2214 c.civ, et parfois même en fonction de la manière dont chaque créancier a inscrit la surêté le concernant. Il n'est pas erroné d'affirmer qu'un projet de distribution, aussi simple qu'il soit, requiert au moins quatre à cinq heures d'un travail très technique (connaissance approfondie du droit des surêtés et privilèges); qu'il n'est pas rare qu'un avocat travaille une dizaine d'heures, voire plus, sur un dossier un peu plus compliqué.

En résumé, aucun projet ne ressemble à un autre et il n'existe pas -fort heureusement- de formulaire qu'il suffirait de remplir.

La question subsidiaire s'exprime donc ainsi :

En cas de réponse affirmative, quel est le pouvoir d'appréciation du juge de l'exécution quant au montant des honoraires sollicités dans le projet soumis à son homologation ?

 Cette question se heurte selon moi aux dispositions législatives qui prévoient qu'en cas de contestation relative aux honoraires d'un Avocat, seul le Bâtonnier dispose de la connaissance des sujétions imposées aux Avocats dans la gestion de leur cabinet, des charges inhérentes à l'exercice quotidien du métier mais aussi de la notoriété de l'Avocat concerné qui influe nécessairement sur le montant des honoraires réclamés. Seul le Bâtonnier dispose encore de cette vision globale qui permet de savoir quelles sont les difficultés qui peuvent être rencontrées par l'Avocat dans le traitement d'un dossier très techniques, vision globale que le Magistrat ne peut pas avoir, quelles que soient ses compétences ou sa bonne volonté. 

La Cour de Cassation dispose d'un délai de 3 mois....à compter de la réception du dossier ( art 1031-3 CPC ) pour faire connaitre son avis sur les deux questions posées.

Espérons qu'elle le recevra très vite.

A suivre donc...