L'entrée du Vieux-Port de Marseille vu depuis le jardin du Pharo le 1° mai 2014

La loi ALUR inapplicable aux ventes aux enchères...


Lors d'une vente immobilière, la loi dite CARREZ -qui impose au vendeur de fournir un certificat mentionnant la superficie du lot- ne s'applique pas aux ventes par autorité de justice ....

La Cour de Cassation l'a jugé en matière de saisie immobilière (Bulletin 2002 II N° 199 p. 159) et la Cour d'Appel d'Aix aussi dans deux espèces assez proches puisque dans l'une ( CA Aix 1° 5 Février 2004 ) et l'autre ( CA Aix 1° 20 Février 2014  )  il s'agissait d'une licitation.

La motivation de la Cour de Cassation :

Mais attendu qu’un jugement d’adjudication ne constituant pas un “contrat réalisant ou constatant une vente” les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application aux ventes sur poursuites de saisie immobilière ; que par ce motif de pur droit substitué aux motifs critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ;
La Cour d'appel d'Aix a adopté le 5 février 2004 une motivation similaire :

Attendu que la procédure d'adjudication diligentée à la suite de la licitation des biens
immobiliers litigieux à la barre du Tribunal de Grande Instance de Marseille ne constituant pas un "contrat réalisant ou constatant une vente", les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application au cas d'espèce, étant en outre relevé qu'aux termes des articles 1649 et 1684 du code civil, la garantie des vices cachés et la rescision pour lésion n'ont pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice ;
Dix ans après, le 20 Février 2014, cette même Cour d'Appel a jugé :
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Il précise en son alinéa sept que si la superficie du lot de copropriété est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
 L'article 4-3 du décret d'application du 17 mars 1967 dispose que le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de 1' acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 1 ü juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans 1' acte ou le certificat.
 Ces textes visent clairement le transfert de propriété par voie conventionnelle et non par voie d'autorité de justice.
...............................................................................................................
 Les dispositions de l'article 46 de la loi du lü juillet 1965 et de l'article 4-3 du décret du 17 mars 1967 ne concernent pas les ventes par autorité de justice, par jugement d'adjudication.

A la lumière de ce qui précède, se pose la question "nouvelle" de savoir si tous les documents exigés en cas de vente d'un lot de copropriété, qu'il s'agisse du dossier des diagnostics techniques ( L 271 CCH ) ou ceux prévus par la loi ALUR modifié ( L 721- CCH ) doivent être (ou non annexés au cahier des charges  en cas de vente sur saisie immobilière ou sur licitation.

Cette question qui semble nouvelle ne l'est pas en réalité dans la mesure où le Législateur a employé les mêmes formules que celle utilisée dans le cadre de la loi CARREZ.

Ainsi :

Article L271-4 CCH
I.-
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.


Article L. 721-2 CCH

En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :

On remarque aisément que les formulations sont identiques dans ces trois dispositions légales échelonnées au fil du temps.


Dans le même temps, la nature juridique d'une vente par autorité de justice est restée la même et l'article 1649 c.civ est toujours en vigueur....


On ne fera pas ici la confusion entre la vente aux enchères publiques et la 'vente publique' dont il est question dans les deux derniers textes : il s'agit de viser les ventes de droit public (par opposition aux ventes de droit privé), celles réalisées par des administrations publiques.

Dans ces conditions, les formulations étant les mêmes dans les trois lois précitées, le même raisonnement adopté par la Cour de Cassation et la Cour d'Appel d'Aix doit trouver application lorsqu'il s'agit de savoir si, en matière de vente aux enchères à la barre du Tribunal, le cahier des conditions de la vente doit contenir impérativement ou non en annexes :
  • le dossier des diagnostics techniques,
  • le dossier complet "Loi ALUR" 

Il est donc loisible au créancier poursuivant de compléter l'information du futur adjudicataire  en joignant les diagnostics techniques et/ou certains documents informatifs issus des dispositions de la Loi ALUR mais en aucun cas il ne s'agit d'une obligation soumise à sanctions.

D'ailleurs, en matière de vente par autorité de justice, il y a trois impératifs qui s'y opposent....

Le premier est qu'il n'existe pas de garantie pour vice caché en cette occurence : c'est bien normal !La remise en cause d'une vente aux enchères doit être difficile à réaliser sous peine de blocage du système des ventes aux enchères...

Le second est que la vente s'opérant contre le gré du propriétaire, il ne faut pas espérer de sa part une coopération pour permettre de fournir tous les éléments d'information qui sont plus simple à fournir avec la coopération d'une vendeur conventionnel consentant...

Le troisième est que l'article R 322-2 c.proc.civ.exec  prévoit précisément ce que doit contenir impérativement le procès verbal descriptif dressé par l'huissier (description des lieux, composition, superficie, conditions d'occupation), le reste des renseignements ne sont que facultatifs (tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis, notamment, par l'occupant).

e-Barreau mobile : mieux que la NSA....!


Vous vous en souvenez : il n'y a guère, je me plaignais du boitier NAVISTA qui était branché en permanence sur le réseau du cabinet.

Il l'est toujours, sachant que le boitier NAVISTA est un véritable ordinateur auquel il ne manque que l'écran (que l'on peut ajouter!) et qu'il peut être piloté à distance par le prestataire de confiance du CNB, ou du Ministère, ou des deux je ne sais plus...

J'ai installé l'application mobile et là aussi j'ai fait quelques remarques peu amènes sur sa conception, notamment qu'il ne s'agissait que d'une pseudo application mobilie qui ne permet que de lire et non d'écrire. Vous avez remarqué aussi que c'est la seule application de votre téléphone qui ne vous notifie rien...!!!

Vous recevez un message sur votre boite mail de la plateforme e-barreau ?  Elle ne vous le notifie pas ..!!!!

Je découvre une autre anomalie.

Vous déclarez votre application mobile sur la plateforme e-barreau. Vous indiquez ensuite votre numéro de CNBF (numéro de retraité !) et vous définissez votre code PIN personnel.

De la sorte, vous accédez à votre application en tapant votre code PIN et vous accédez ainsi à de pitoyables (par rapport aux vrais besoins)  informations.

Et vous en déduisez qu'en quittant l'application, vous êtes ainsi déconnecté de la plateforme e-barreau...

Que nenni !

Si vous entrez dans le volet des paramètres, vous découvrez qu'il existe une fonction "deconnexion".

Si vous cliquez dessus, vous serez alors complètement "deconnecté" de la plateforme e-Barreau. On vous indique d'ailleurs :

Lors de la déconnexion, le code d'activation lié à cet appareil va être révoqué. Vous devrez le renouveler. Etes vous sur ?

Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que tant que vous ne déconnectez pas complètement votre téléphone mobile de l'application e-barreau, il reste en connecté avec l'application e-barreau.

Alors même que cette application ne me notifie rien du tout, pas même les nouveaux mails arrivés, elle reste connectée avec NAVISTA. Et si je veux la déconnecter vraiment, la procédure est si contraignante (se trouver devant l'application e-barreau avec sa clef) que je vous invite vivement de ne surtout pas vous déconnecter si vous êtes à l'étranger ou en déplacement.

Et pourquoi donc mon téléphone resterait connecté avec NAVISTA alors que j'ai fermé la tâche ?  Ou plutot, pourquoi NAVISTA aurait-il besoin de rester en contact avec mon téléphone alors que je n'ai pas démarré l'application ?

J'ai encore l'impression que j'ai un fil à la patte....Une sorte de laisse, comme mon chien.

Ca vous convient, vous, cette surveillance de tous les instants ?

Vivement que l'on puisse se connecter de n'importe ou avec sa clef USB....


Au moins, quand j'enlève ma clef, je supprime le lien.

Le Palais Longchamp...















BLOGOSPHERE
Censure : L'armistice du 8 Mai 2014...!



J'ai vigoureusement protesté dans plusieurs précédents billets ( billet 1 - billet 2 - billet 3 ) à propos de la censure qui était exercée sur la nouvelle Blogosphère des Avocats relativement à trois de mes commentaires en réponse à Stéphane LALLEMENT (Membre du Bureau de CNB ) à l'occasion d'un billet publié sur le blog de mon Confrère Jean de VALON.

J'ai également protesté, directement sur la blogosphère des Avocats, en publiant deux billets (billet 1 - billet 2 ) pour alerter mes confrères sur le procédé.

Je peux affirmer qu'il s'agissait d'une censure puisque juste après avoir appuyé sur le bouton "Publier le commentaire", un message apparaissait qui s'exprimait ainsi :




Il est clairement indiqué que la modération est appliquée par les "administrateurs" et non pas par le titulaire du blog, ici Jean de Valon.

Il convient de rappeler que, juste après mes premières protestations, le commentaire "en attente" est apparu non pas sous mon nom mais par Stéphane LALLEMENT lui-même, inclus dans son propre commentaire. 

Dès lors que mon "commentaire" disparu se retrouvait entre ses mains, la conséquence s'imposait d'elle-même : Stéphane LALLEMENT était l'un des administrateurs chargé de la modération des commentaires :




En réponse à cette "apparition", je publiais le même jour un second commentaire qui faisait à nouveau l'objet d'une censure dans les mêmes conditions que précédemment, savoir qu'il était mis en attente de la modération des administrateurs du blog. Après une demie heure d'attente, après il n'était toujours pas publié....

Il apparaitra comme par enchantement le lendemain, jour férié. Il est ci-dessous :




Le troisième commentaire, fait sous le coup l'emprise de la colère consécutive aux deux premiers évènements, apparaitra,  tronqué de sa fin peu amène pour les censeurs, le lendemain également accompagné d'une déclaration de Stéphane LALLEMENT, Membre du Bureau du Conseil National des Barreaux : 





On voit très clairement que la phrase n'est pas finie : la fin de mon commentaire n'existe plus....


Mais cet ensemble de protestations semble avoir convaincu Stéphane LALLEMENT de faire une déclaration publique, de principe, sur la question de la censure au sein de la blogosphère des avocats   http://blogavocat.fr ci-dessous reproduite :






DECLARATION DE STEPHANE LALLEMENT, 
Membre du Bureau du CNB




Il convient de lui donner acte de cette déclaration de principe.

Il ne fait aucun doute que nous saurons lui rappeler sa promesse si d'aventure, sous d'autres cieux, il était porté atteinte, d'une manière ou d'une autre,  à la Liberté d'Expression des Avocats blogueurs.

L'incident peut être considéré comme clos, le mauvais paramétrage de la nouvelle blogosphère ayant pu laisser croire à une véritable censure délibérée, tant il est vrai qu'elle peut s'exercer aussi au moyen d'un simple paramétrage....


BLOGOSPHERE :
la censure d'un troisième commentaire et le reste ....trop c'est trop !


J'ai publié trois commentaires : deux sur le blog de Jean de Valon, et un sur mon propre blog.

Sur les trois, celui de 19h00 a été finalement publié aux bons soins de Stéphane LALLAMENT, sur le blog de Jean de Valon. On s'interroge pour savoir comment il l'a eu entre les mains...

Le second, de 20h00, n'est toujours pas publié à 22h00 : ce n'est pas le même évidemment car il répondait  au commentaire de cet élu qui a trouvé mon commentaire dans son escarcelle et l'a publié lui-même.

Un troisième commentaire n'est toujours pas publié : sur mon propre blog, depuis 21h40 !

Mais celà ne s'arrête pas là : la modération des commentaires n'est qu'un épiphénomène....

J'essaie de publier un article sur mon blog Blogavocat en y insérant une impression d'écran : le transfert du fichier m'est refusé. A de nombreuses reprises....

Je n'ai pu publier que le texte : force est de constater que cette Blogosphère-là, on ne publierait pas ce qu'on veut....

Pire encore : lorsque vous voulez imprimer un billet avec le module "version imprimable", vous n'imprimez pas les commentaires.... Comme c'est curieux.

Non, décidemment, il n'y a aucun doute : la censure fait bien rage malgré les paroles apaisantes qui nous sont adressées.... Comment ?  de la Censure ..?  Pas de çà chez nous...!

Si seulement c'était vrai.

Mais nous touchons le fond ici : l'attentat aux Droits de l'Homme et à la Liberté d'Expression, droits revendiqués haut et fort par les Avocats pour leurs clients, ne sont pas appliquées entre eux....?

Qu'est-ce à dire ? Vis à vis des Justiciables, nous ne pouvons pas être crédibles...

Alors, il faudrait que tous ceux qui exerce la Censure se rendent compte, enfin, tout le mal qu'ils font à la Profession d'Avocat toute entière.

Je sais : je rêve...!





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