L'entrée du Vieux-Port de Marseille vu depuis le jardin du Pharo le 1° mai 2014

Enchérir Mode d'emploi

AIDE MEMOIRE

Devant chaque Tribunal de Grande Instance, des biens immobiliers sont vendus aux enchères publiques et vous êtes intéressés par une acquisition.
Ce type d'achat nécessite l'intervention obligatoire d'un Avocat rattaché au Tribunal où se déroule la vente : c'est lui qui s'occupera de toutes les formalités jusqu'à la remise de votre titre d'acquisition.

Les biens mis en vente arrivent sur le marché à la suite soit d'un partage successoral, soit d'une saisie immobilière ou bien d'une liquidation judiciaire des biens d'un particulier ou d'une société : il s'agit donc pas d'une vente amiable ce qui explique que certains renseignements fassent défaut, comme par exemple le montant des impôts foncières ou bien celui des charges de copropriété.

Ceci étant, la vente aux enchères est toujours précédée de publicités légales diffusées au moins un mois avant la date de l'audience de vente : une publicité complète parait dans un journal d'annonce légale et deux ou trois avis plus sommaires paraissent dans d'autres journaux. Une affiche complète est en outre apposée dans le hall du Tribunal où vous pourrez aussi consulter le cahier des charges de la vente.

L'adjudication est toujours précédée d'une visite des lieux et la date de visite est toujours mentionnée sur la publicité qui annonce la vente. Cette visite est organisée par un huissier de justice que vous rencontrerez sur place en vous présentant directement sur les lieux aux jour et heure indiqués. Cette visite est importante car elle vous permettra de vous rendre compte de l'état du bien qui sera mis à la vente et de fixer votre prix plafond. Sauf exception, il n'est organisé qu'une seule visite des lieux.

Toute personne solvable - sauf le débiteur-saisi ou le liquidé judiciaire, directement ou par personne interposée - peut se porter acquéreur à la condition de faire porter les enchères par un Avocat inscrit au Barreau rattaché au Tribunal où se déroule la vente. Il vous faut donc impérativement vous adresser à un Avocat suffisamment à l'avance pour qu'il puisse constituer votre dossier d'acquisition.

I.- LA CONSTITUTION DU DOSSIER

Avant même que votre Avocat ne vous les réclame, vous pouvez réunir les documents nécessaires à la constitution d'un dossier complet que vous lui remettrez.

Les éléments composant un dossier dit classique sont de deux ordres : les renseignements d'état-civil et les garanties financières.

A.- LES RENSEIGNEMENTS D'ETAT CIVIL

Votre Avocat doit savoir qui sera l'acquéreur : c'est indispensable d'autant que l'identité de l'acquéreur doit être déclarée au Tribunal, selon les textes, avant la fin de l'audience et le nom de cet acquéreur-là ne pourra plus être modifié : pas de possibilité de substitution ou de déclaration de command.

Les divers documents officiels à réunir seront fonction de l'acquéreur.

Votre Avocat disposera alors de tous les éléments pour établir et vous faire signer un pouvoir écrit lui donnant mandat de porter les enchères en votre nom et, le cas échéant, formaliser la déclaration d'adjudicataire si vous êtes le dernier enchérisseur.

RENSEIGNEMENTS POUR UN PARTICULIER

Le particulier doit fournir à son Avocat, suivant le cas et au minimum, les documents suivants :

  • photocopie de sa carte d'identité,
  • photocopie de son livret de famille
  • photocopie de son contrat de pacs
  • s'il est commerçant en nom personnel ou artisan, un extrait Kbis de moins de trois mois de son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ou un certificat d'inscription au Répertoire des Métiers.


  • Le particulier doit en outre fournir tous renseignements relatifs à sa nationalité, sa profession, son domicile personnel actuel.

    S'il est marié ou pacsé, il lui faudra réfléchir à la question de savoir si l'acquisition se fera en son nom personnel ou conjointement avec son époux ou son partenaire : la réponse sera fonction du régime matrimonial des époux, ou du contenu du contrat de pacs, et seul l'Avocat pourra lui apporter la réponse la mieux adaptée en fonction de sa situation juridique au regard des documents précédemment fournis.

    Si l'acquisition doit s'effectuer au nom de deux époux, ou de trois personnes ou plus, les documents et renseignements seront fournis à l'Avocat pour chacune de ces personnes.

    L'Avocat peut toujours vous demander de lui fournir d'autres documents complémentaires en fonction de la particularité de l'acquisition projetée.

    RENSEIGNEMENTS POUR UNE SOCIETE

    Les renseignements indispensables qu'une Société civile ou commerciale doit fournir à l'Avocat si elle envisage d'acquérir personnellement sont les suivants :

  • copie complète des statuts à jour, signés et enregistrés,
  • extrait Kbis de moins de trois mois de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés,
  • copie certifiée conforme de l'Assemblée Générale des Associés autorisant le gérant, ou toute autre personne, à procéder à l'acquisition projetée pour un prix déterminé,

  • S'agissant du gérant ou de la personne désignée par l'Assemblée Générale pour acquérir, les mêmes documents et renseignements qu'exigés pour un particulier.
    L'Avocat pourra toujours demander de lui fournir d'autres documents complémentaires en fonction de la particularité de l'acquisition projetée.

    B.- LES GARANTIES FINANCIERES
    Ces garanties financières sont tout aussi indispensables que les renseignements d'état-civil vous concernant pour enchérir, voire surenchérir.
    Seules les personnes solvables sont autorisées à faire porter des enchères par un Avocat et celui-ci doit s'assurer de votre solvabilité.

    B1.- CHEQUE DE BANQUE OU CAUTION BANCAIRE IRREVOCABLE

    Pour cela, il lui sera indispensable de détenir, physiquement et au moment de l'audience d'adjudication, un chèque de banque ou une caution bancaire irrévocable représentant 10% de la mise à prix avec un montant minimum de 3000 euro;.

    C'est une garantie de solvabilité et de sérieux.

    Ainsi, pour une mise à prix de 50.000 euro;, la garantie exigée sera de 5.000 euro; et pour une mise à prix de 20.000 euro; la garantie sera de 3.000 euro;.
    Il est interdit par la Loi à l'Avocat de porter les enchères s'il ne détient pas, physiquement et au moment de l'audience, le chèque ou la caution bancaire irrévocable. Les textes ont même prévu que l'enchère serait nulle si d'aventure elle était irrégulièrement portée par l'Avocat, le Juge statuant immédiatement, pendant le cours de l'audience.
    Si vous envisagez d'acquérir plusieurs biens lors de la même audience, l'Avocat devra détenir plusieurs chèques de banque ou plusieurs cautions bancaires irrévocables.
    Cette somme ainsi déposée entre ses mains vous sera immédiatement restituée si vous n'êtes pas déclaré adjudicataire.
    En revanche, si vous êtes le dernier enchérisseur et que l'Avocat a déclaré l'adjudication à votre nom, il conservera cette somme qui viendra s'imputer sur le prix ( et non sur les frais ).
    Précision importante : cette somme sera perdue si vous ne payez pas le prix d'adjudication ou les frais de l'adjudication et que l'immeuble est revendu à votre "folle enchère" : elle sera alors définitivement acquise aux créanciers.

    B2.- LES FRAIS DE LA VENTE
    Une acquisition aux enchères publiques vous oblige non seulement à payer le prix d'adjudication mais aussi tous les frais inhérents à la vente d'un bien immobilier.

    L'Avocat doit s'assurer de votre solvabilité et que vous disposez des fonds pour payer tous les frais de la vente.

    Avant la vente, il vous indiquera le montant global prévisible des frais à régler, lesquels dépendent toujours du bien vendu, du prix d'adjudication offert et du mode de financement.

    Les frais d'une vente aux enchères à la charge de l'adjudicataire se décomposent toujours comme suit :

    1. les frais de poursuites :
    Ce sont les frais exposés pour parvenir à la vente aux enchères. Ces frais sont taxés par le Juge, toujours annoncés publiquement à l'audience juste avant la mise aux enchères et ils sont supportés par l'adjudicataire.

    2.les émoluments de vente :
    Les Avocats postulants perçoivent des émoluments qui rémunèrent les actes de procédure qu'ils accomplissent : ces émoluments sont fixés par référence au tarif des notaires en pareille matière. Pour les ventes aux enchères, l'émolument est fixé globale par rapport au prix de l'adjudication et rémunère essentiellement l'avocat postulant qui a poursuivi la vente aux enchères.

    3. les droits de mutation :
    Comme pour toutes les ventes immobilières, le Trésor Public perçoit un impôt qui est à la charge de l'acquéreur, savoir l'adjudicataire. Ces droits de mutation sont généralement réclamés directement à l'avocat de l'adjudicataire qui doit donc être en mesure de les régler dans les 30 jours; à défaut, des pénalités sont prévues.

    4. les honoraires d'Avocat :
    L'Avocat qui vous assiste pour parvenir à l'acquisition, qui vous conseille, qui se rend à l'audience pour vous représenter, qui accomplit toutes les formalités et procède aux règlements des différents intervenants, qui vous aide dans la mise en place du financement de l'opération, qui consigne le prix entre les mains du Séquestre, est en droit de percevoir des honoraires qui sont fonction de ses diligences.
    Si vous n'êtes pas le dernier enchérisseur, l'Avocat qui s'est déplacé pour vous représenter à l'audience est bien fondé de vous facturer son intervention.

    5. les frais de publicité foncière et autres sommes :
    Tous les immeubles sont identifiés dans un fichier immobilier et il est indispensable que votre acquisition fasse l'objet de la publicité foncière obligatoire afin que chacun sache que vous êtes le nouveau propriétaire. Ces formalités sont soumises à un prélèvement de l'Etat sous la forme de frais de publicité foncière qui sont à la charge de l'adjudicataire. Ces frais sont encore fonction du prix de l'adjudication et votre Avocat saura vous les calculer.
    D'autres sommes, minimes, peuvent vous être réclamées pour des diligences particulières : droit de plaidoirie (13 euro;), réquisition d'état sur formalité, notification de la mutation au Syndic de l'immeuble, rédaction d'extrait d'acte, frais de radiation des hypothèques pour les licitations ....

    II.- L'ADJUDICATION ET SES SUITES

    LA VENTE INITIALE
    Une fois que vous avez été déclaré adjudicataire par votre Avocat, il vous faudra encore patienter dix jours pour savoir si l'adjudication est ou non définitive.

    A l'audience, vous êtes déclaré adjudicataire sous réserve que personne ne propose un prix supérieur d'au moins 10% dans les dix jours qui suivent.

    1. Si un surenchérisseur se présente et forme une surenchère, votre acquisition est annulée et le bien immobilier est remis en vente à une audience ultérieure au cours de laquelle les enchères reprendront sur la nouvelle mise à prix savoir le prix de la première vente augmenté de 10%.
    Vous pourrez alors donner mandat à votre avocat de porter de nouvelles enchères. Lors de cette seconde vente, il ne pourra plus y avoir de surenchère et si vous êtes déclaré adjudicataire, votre acquisition sera immédiatement définitive. .

    2. Dans le cas contraire, si personne ne surenchérit, vous deviendrez définitivement propriétaire à l'expiration du délai mais rétroactivement depuis l'audience d'adjudication.
    Il vous faudra alors payer le prix d'adjudication dans un délai variable selon le type de vente (saisie immobilière, mais qui est suffisant pour vous permettre de procéder à un financement bancaire.

    Sans préjudice des intérêts de retard qui vous seront facturés, il est possible d'affirmer que, globalement, vous disposez de 4 mois pour payer le prix de l'adjudication. Passé ce délai, l'immeuble sera revendu à votre "folle enchère" comme si vous n'aviez pas payé le prix.

    Dans l'absolu, il est donc préférable que vous preniez attache avec votre banquier avant l'adjudication afin qu'il constitue lui aussi votre dossier de prêt suffisamment à l'avance.

    Car si le prêt ne vous est pas accordé, vous ne pouvez pas annuler la vente et l'immeuble sera revendu à votre "folle enchère" et vous ne pourrez récupérer ni le chèque de banque remis à l'avocat, ni aucun des frais réglés de la vente. Vous pouvez même être tenu de la différence de prix si l'immeuble a été revendu à un prix moindre que celui auquel vous l'aviez acquis.

    LA SURENCHERE

    Dans les 10 jours qui suivent la vente aux enchères d'un bien immobilier, tout intéressé - sauf le débiteur-saisi ou le liquidé judiciaire, directement ou par personne interposée- peut, en considération du prix de l'adjudication, proposer de l'acquérir lui-même pour un prix supérieur d'au moins 10%.

    Il lui appartient alors, au plus vite, de saisir un Avocat rattaché au Tribunal où la vente s'est déroulée car il est le seul à pouvoir formaliser une surenchère.

    Comme pour une vente initiale, vous devrez fournir à l'Avocat les mêmes renseignements d'état-civil comme décrits ci-dessus.

    S'agissant des garanties financières spécifiques à la surenchère, le surenchérisseur remettra à son Avocat, avant que celui ci puisse formaliser la procédure de surenchère, un chèque de banque ou une caution bancaire irrévocable de 10% du prix de l'adjudication initiale ( et non plus de la mise à prix ). Les frais de vente seront identiques à ceux d'une vente initiale sauf pour les frais de poursuites à être majorés par le coût des publicités légales supplémentaires exigées préalablement à la remise en vente du bien..

    A défaut de contestation de la surenchère, le bien sera remis en vente à une audience ultérieure, sur une mise à prix égale au prix de la vente initiale augmenté de 10% et les enchères seront à nouveau ouvertes.

    Si personne ne porte d'enchères, c'est le surenchérisseur qui sera automatiquement déclaré adjudicataire, à titre définitif puisqu'il ne peut pas y avoir de nouvelle surenchère.

    A l'issue de la vente sur surenchère, le processus est identique à celui décrit ci-dessus pour une vente initiale.


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