L'entrée du Vieux-Port de Marseille vu depuis le jardin du Pharo le 1° mai 2014

La loi ALUR inapplicable aux ventes aux enchères...


Lors d'une vente immobilière, la loi dite CARREZ -qui impose au vendeur de fournir un certificat mentionnant la superficie du lot- ne s'applique pas aux ventes par autorité de justice ....

La Cour de Cassation l'a jugé en matière de saisie immobilière (Bulletin 2002 II N° 199 p. 159) et la Cour d'Appel d'Aix aussi dans deux espèces assez proches puisque dans l'une ( CA Aix 1° 5 Février 2004 ) et l'autre ( CA Aix 1° 20 Février 2014  )  il s'agissait d'une licitation.

La motivation de la Cour de Cassation :

Mais attendu qu’un jugement d’adjudication ne constituant pas un “contrat réalisant ou constatant une vente” les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application aux ventes sur poursuites de saisie immobilière ; que par ce motif de pur droit substitué aux motifs critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ;
La Cour d'appel d'Aix a adopté le 5 février 2004 une motivation similaire :

Attendu que la procédure d'adjudication diligentée à la suite de la licitation des biens
immobiliers litigieux à la barre du Tribunal de Grande Instance de Marseille ne constituant pas un "contrat réalisant ou constatant une vente", les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application au cas d'espèce, étant en outre relevé qu'aux termes des articles 1649 et 1684 du code civil, la garantie des vices cachés et la rescision pour lésion n'ont pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice ;
Dix ans après, le 20 Février 2014, cette même Cour d'Appel a jugé :
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Il précise en son alinéa sept que si la superficie du lot de copropriété est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
 L'article 4-3 du décret d'application du 17 mars 1967 dispose que le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de 1' acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 1 ü juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans 1' acte ou le certificat.
 Ces textes visent clairement le transfert de propriété par voie conventionnelle et non par voie d'autorité de justice.
...............................................................................................................
 Les dispositions de l'article 46 de la loi du lü juillet 1965 et de l'article 4-3 du décret du 17 mars 1967 ne concernent pas les ventes par autorité de justice, par jugement d'adjudication.

A la lumière de ce qui précède, se pose la question "nouvelle" de savoir si tous les documents exigés en cas de vente d'un lot de copropriété, qu'il s'agisse du dossier des diagnostics techniques ( L 271 CCH ) ou ceux prévus par la loi ALUR modifié ( L 721- CCH ) doivent être (ou non annexés au cahier des charges  en cas de vente sur saisie immobilière ou sur licitation.

Cette question qui semble nouvelle ne l'est pas en réalité dans la mesure où le Législateur a employé les mêmes formules que celle utilisée dans le cadre de la loi CARREZ.

Ainsi :

Article L271-4 CCH
I.-
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.


Article L. 721-2 CCH

En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :

On remarque aisément que les formulations sont identiques dans ces trois dispositions légales échelonnées au fil du temps.


Dans le même temps, la nature juridique d'une vente par autorité de justice est restée la même et l'article 1649 c.civ est toujours en vigueur....


On ne fera pas ici la confusion entre la vente aux enchères publiques et la 'vente publique' dont il est question dans les deux derniers textes : il s'agit de viser les ventes de droit public (par opposition aux ventes de droit privé), celles réalisées par des administrations publiques.

Dans ces conditions, les formulations étant les mêmes dans les trois lois précitées, le même raisonnement adopté par la Cour de Cassation et la Cour d'Appel d'Aix doit trouver application lorsqu'il s'agit de savoir si, en matière de vente aux enchères à la barre du Tribunal, le cahier des conditions de la vente doit contenir impérativement ou non en annexes :
  • le dossier des diagnostics techniques,
  • le dossier complet "Loi ALUR" 

Il est donc loisible au créancier poursuivant de compléter l'information du futur adjudicataire  en joignant les diagnostics techniques et/ou certains documents informatifs issus des dispositions de la Loi ALUR mais en aucun cas il ne s'agit d'une obligation soumise à sanctions.

D'ailleurs, en matière de vente par autorité de justice, il y a trois impératifs qui s'y opposent....

Le premier est qu'il n'existe pas de garantie pour vice caché en cette occurence : c'est bien normal !La remise en cause d'une vente aux enchères doit être difficile à réaliser sous peine de blocage du système des ventes aux enchères...

Le second est que la vente s'opérant contre le gré du propriétaire, il ne faut pas espérer de sa part une coopération pour permettre de fournir tous les éléments d'information qui sont plus simple à fournir avec la coopération d'une vendeur conventionnel consentant...

Le troisième est que l'article R 322-2 c.proc.civ.exec  prévoit précisément ce que doit contenir impérativement le procès verbal descriptif dressé par l'huissier (description des lieux, composition, superficie, conditions d'occupation), le reste des renseignements ne sont que facultatifs (tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis, notamment, par l'occupant).

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